中国房地产市场的信息不对称现象, 导致占据信息优势的部分房地产开发商为谋求在交易中获取最大收益而冒“道德风险”^[1], 随意挪用预售资金, 促使报建报监费用无法落实、工程款拖欠、工程无法验收、购房业主无法办证甚至“烂尾楼”等问题的出现^[2,3]. 这些使处于信息劣势的购房者利益受损. 所以保障购房者的权益, 稳定房地产市场的秩序, 健全更加高效的监管机制是重中之重.

随着智能手机的普及, 2017最新数据统计微信日平均用户达到了7亿多人, 用户量还在每日剧增^[4]. 面对如此庞大的用户群体, 越来越多的电商、事企业单位都相继推出自己的微信应用^[5,6]. 政府部门希望通过微信平台, 构建监管部门和购房者之间的桥梁, 通过微信去进行消息推送和在线咨询等服务使购房者不再处于信息劣势, 解决房地产市场信息不对称的问题, 保障买卖双方的权益.

本系统以“镇江市商品房预售资金监管信息共享平台”为原型进行基于微信端的二次开发, 商品房预售资金监管信息共享平台是将商品房网上销售管理系统、商品房合同备案系统、开发企业预售资金出入监控系统和监管银行系统等多个信息系统通过WebService接口进行数据的报接整合, 将整合的数据存储在自己的数据库服务器中. 本系统通过开启开发者模式调用接口, 进行参数传递, 实现与商品房预售款监管微信服务号消息交互, 让购房者可以直观的通过查询被监管资金额度, 了解自己的购房资金是否处于监管状态, 能否得到监管部门和监管银行有效监管的保障. 同时监管人员也可以通过此平台实现移动化的实时监管, 为外出办公带来便利. 并且本系统还利用高级接口开启多客服功能, 实现在线咨询功能, 另外还提供主动消息推送功能. 经实践, 运行效果良好.

1 系统概况 1.1 总体需求分析

系统主要是借助微信公众平台作为业务接入口, 实现监管信息查询、资金使用节点申请和商品房预售资金监管信息共享平台的无缝对接. 微信公众平台开启开发者模式, 开放接口, 通过参数传递获取和更新商品房预售资金监管信息共享平台数据库中的数据, 实现有条件的监管查询和资金拨付审核. 微信认证服务号开启高级接口中的多客服功能, 实现监管人员通过此功能与购房者在线交流, 快速高效地解决购房者的疑问, 带给民众便利. 同时, 购房者也可以通过反馈意见模块进行留言, 对于热点问题, 监管部门会进行统一回答. 监管部门也会主动推送最新购房政策、监管工作近况、楼市信息等资讯给购房者, 让购房者尽可能多的了解他们关注的信息, 保障他们的最大利益, 也让他们监管资金的同时监督政府部门的工作.

1.2 系统功能模块分析

商品房预售款微信监管服务平台需要有微信平台基础功能, 也需要针对系统开发个性化拓展功能. 因此, 第一, 它应当具有主动信息推送功能. 该功能是微信平台自带的, 开发人员只需要针对需要推送的资讯进行素材编辑. 具体到本系统, 该功能应包括最新售房政策公告、监管工作近况汇报、监管流程简介等内容. 第二, 本系统提供给监管人员和购房者最主要的服务就是监管资金和售房合同信息的查询功能和资金使用节点申请功能, 上述功能可以通过微信和商品房预售资金监管信息共享平台的数据库进行数据对接完成, 实现数据的同步更新. 第三, 为了解决购房者在查询信息过程中产生大量疑问, 开通了多客服接口功能, 实现监管人员在线为购房者答疑. 第四, 针对一些购房者普遍关心的热点问题, 监管部门将根据意见作出统一答复, 购房者也可查询最近监管机构进行咨询. 最后, 为了用户信息的安全和登录的便捷, 通过用户绑定功能, 用户无需一直登录. 图1是本系统功能模块总体结构.

1.3 系统架构

为了验证用户身份、实现消息交互、完成自主化回复、向购房者推广、获取较为完整的资金监管信息, 需要注册微信认证服务号、启用开发者模式以及部署Web服务应用的环境. 平台的系统架构如图2所示.

2 关键技术分析 2.1 微信认证服务号的申请

服务号构建企业和其他组织之间完善的业务服务与高效的用户管理能力, 公众可以扫码进行关注. 微信服务号分为两种: 认证服务号与未认证服务号. 根据本系统的需求需要申请认证的服务号, 也方便以后系统的拓展. 申请认证服务号的大体步骤如下:

(1) 进入微信的公众平台官方网站, 如果已有账号就直接登录, 没有进入注册页面.

(2) 按要求填写基本信息进行注册, 然后邮箱激活.

(3) 在信息登记页面选择企业, 填写相关资料保存后, 选择服务号并确认勾选.

(4) 申请完成后, 开通微信认证, 按具体步骤操作.

2.2 共享平台数据报接过程

本微信系统的查询和资金拨付功能需要调用共享平台数据库中的资金信息和合同信息, 所以共享平台需要从监管银行和商品房销售合同备案系统中调用数据进行加工和存储, 实现数据的同步更新. 接口调用数据的原理是类似的, 本文以监管银行接口报接过程为例, 对数据报接过程进行简介. 监管银行通过WebService接口将监管帐户资金出入记录数据从数据库中取出封装成XML文件, 再对数据进行处理和加密, 然后上传到消息交换总线上存入临时的数据缓冲池, 防止多个信息提供系统数据并发报送产生拥塞. 最后, 中心数据库将缓冲池中的XML文件取出进行解析, 把获取的数据进行整合和存储, 实现对开发企业的监管账户资金出入记录数据的传输和更新操作. 该接口进行数据报送存在两种情况, 一种是正常情况下, 监管银行定时将当天产生和发生变化的监管账户资金出入记录明细报送至商品房预售资金监管共享平台. 第二种是当监管银行出现类似网络故障等原因导致数据报送异常或中断时, 需要把之前中断天数内所产生和发生变化的监管账户资金出入记录明细全部补发至商品房预售资金监管共享平台^[7–9]. 整体数据报接流程如图3所示.

2.3 开发模式下的消息交互

商品房预售款微信监管服务平台的完成必须建立在商品房预售资金监管数据库与微信后台对接的基础上, 只有实现了双方的无缝对接才能达到资金账户数据的同步, 才能提供给用户最准确的监管资金信息查询功能. 所以, 微信服务号平台打开高级功能菜单, 开启开发者模式, 配置服务器接口的URL地址和填写Token信息^[10,11].

微信用户发送请求, 消息首先被微信服务器接收, 微信服务器将消息封装成XML格式的文件, 根据配置的URL地址, 再通过HTTP POST方式传递到服务号服务器, 服务号服务器通过Dom4j工具解析XML请求消息, 从数据库服务器中取出数据, 将数据返回给服务号服务器, 服务号服务器对数据进行整合封装, 通过XStream将响应消息对象转换成XML格式的字符串, 并扩展XStream, 使其支持CDATA块^[12,13], 再通过HTTP POST方式返回给微信服务器, 微信服务器对消息进行解析再将结果返回给用户. 具体流程如图4所示.

本系统还开通了多客服功能, 用户可以在线咨询, 监管机构客服可以通过客服接口访问凭证向某个关注用户定向发送JSON格式的客服信息. 用户也可以通过菜单点击触发被动消息应答功能, 实现热点问题的自动回复, 提高便民服务的效率.

3 系统实现 3.1 页面设计

微信后台程序使用PHP开发, 具体的微信交互代码, 腾讯公司提供了大量的示例代码, 网上也有很多相关资源, 本文不再赘述. 前台页面是基于HTML5、CSS3、JavaScript和Ajax技术进行设计^[14], 主界面是微信的自定义菜单, 本系统采用两级菜单包括主菜单和二级子菜单项, 通过上述技术为子菜单项设计美观的跳转界面. 主要有微信主界面、注册界面、意见留言界面、查询界面、信息详情界面等等. 界面的设计主要考虑简洁优美, 符合人性化设计, 简化用户操作步骤, 满足更多需求. 部分界面如图5所示.

3.2 数据库设计

① 角色信息表: 角色代码roID, 角色名称, 与权限信息表形成主子表的关系.

② 权限代码表: 模块名称moduleName(用于对权限分类管理), 权限动作action, 动作类型actionType(I增, D删, U改, Q查..., 多个请用逗号隔开. 如:D, U), 权限privilege(对于权限的描述, 一般与权限动作相同).

③ 权限信息表: 操作员代码auID, 操作员类型码auType, 权限动作action, 角色代码roID, 所赋权限代码urID, 每个角色赋予多个权限记录.

④ 角色与权限代码映射关系表: 角色代码和权限动作作为主键, 建立角色与权限之间的映射关系.

⑤ 用户信息表: 用户类型(角色), 用户ID, 用户名称, 用户密码和用户基本信息.

⑥ 系统用户绑定表: 将微信OpenID和系统用户ID进行映射, 包含微信用户基本信息.

⑦ 购房者绑定表: 将微信OpenID和购房者身份证号进行映射, 包含微信用户基本信息.

⑧ 客服账号表: 账号kfID, 账号名和密码, 在登录进行服务时, 自动绑定系统用户ID和客服账号kfID.

⑨ 监管帐户信息表: 监管账号, 监管银行, 支行名称, 开发企业编号, 开发企业名称, 上市楼宇编号, 楼盘名称, 楼盘类型, 楼盘基本信息, 监管资金明细等, 与监管帐户资金出入记录明细表是一对多的关系.

⑩ 监管帐户资金出入记录明细表: 监管账号, 监管银行, 合同备案号, 银行记帐日期, 交易时间、地点、银行、类型、方式, 收支金额, 账户余额, 转出账户和银行等记录.

k 商品房销售合同信息表: 记录了合同备案号, 开发商编号, 上市楼宇信息, 房屋信息和房屋总价, 买受人的信息和付款方式等.

l操作日志表: 操作员代码lgUserID, 操作对象lgOptrType, 操作记录说明lgNote, 操作成功与否lgStatus, 操作日期lgDate, IP和主机名等等. 记录操作用户的所有操作和相关事件.

3.3 业务实现

(1) 用户绑定登录模块包括用户管理与绑定. 考虑用户的使用方便, 提出两种登录绑定方式:

① 监管人员通过用户名和密码登录到“镇江市商品房预售资金监管信息共享平台”的页面, 点击“绑定微信账户”, 后台使用微信接口, 生成带参数的临时二维码链接, 并返回给前台页面显示, 同时建立场景值A与用户ID的对应关系保存在DB中. 接着用户扫描二维码, 并点击关注微信公众号, 后台接收微信服务器推送的场景值A, 后台根据场景值A, 在之前存储的数据表中查询到对应的用户ID, 在数据库中建立用户UserID与微信用户OpenID的对应关系, 通知前台页面, 绑定已完成, 刷新页面, 并返回一些微信账户信息. 完成绑定后, 下次用户再与微信公众号交互时, 根据OpenID可以找到对应的UserID, 即完成身份识别. 大体过程如图6所示.

② 因为购房者不是“镇江市商品房预售资金监管信息共享平台”中的用户, 所以购房者是通过关注微信服务号后, 进入注册界面(图5(b))进行用户绑定. 首先在数据库中建立用户OpenID和用户身份证号的绑定关系表, 初始时为空. 购房者和微信交互时, 系统取到用户OpenID, 检查上述数据表, 如发现该OpenID没有绑定身份证号, 则返回一个用户绑定界机号获取验证码填写后提交给数据库服务器进行验证.

在用户提交绑定验证请求后, 系统只需要检查session中有没有设置的OpenID, 没有自然无效, 有则绑定OpenID, 此时可以把这个OpenID从session中删除. 然后系统如果验证用户身份证号通过后, 就把这个OpenID和用户身份证号绑定起来, 加入到在数据库中建立的绑定关系表中. 大概流程如图7所示.

(2) 主动消息推送模块实现了对最新售房政策、资金监管近况和购房者关注的热点话题的推送. 这是微信自带的功能, 只需设计图文并茂的消息及时发布则可实现.

(3) 多客服模块实现购房者的在线咨询. 当用户需要进行在线咨询时, 用户发送消息, 开发者服务器处理信息并判断是否触发多客服, 如果启用多客服则返回一个MsgType为transfer_customer_service的消息给微信服务器, 微信服务器将用户当前以及之后一段时间内发送的信息转发至第三方多客服系统, 客服同该用户进行交流. 当会话时间达到2小时以上客服还未关闭时, 微信服务器会自动关闭会话转发至多客服, 并把原消息发送到开发者填写的URL上. 并且用户处于等待状态时, 用户发送的消息仍会被推送到开发者填写的URL上^[15]. 大体工作流程如图8所示.

(4) 微信查询模块实现了对监管协议、监管账户、监管资金、个人被监管资金额等功能的查询. 此查询功能是预售款监管的重要环节之一, 保障资金收支信息的及时反馈. 以个人被监管资金额查询为例, 当用户输入姓名和合同备案号等查询条件, 确认查询时, 请求将通过微信客户端发送到微信后台服务器, 微信后台服务器判断消息有效性后, 将有效信息进行数据封装^[16], 通过HTTP POST方式提交到对应的商品房预售款微信监管服务号服务器上.

商品房预售款微信监管服务号服务器收到消息后, 判断消息的有效性, 对于有效的消息, 先解析消息头, 判断消息类型, 再解析完整的消息包, 执行查询操作, 连接到商品房预售款监管信息共享平台的数据库按参数条件查询, 并将查询结果封装成XML格式的文件, 然后发送至微信后台服务器. 微信后台服务器接收到该信息进行解析, 取出信息内容显示在用户的微信页面上(如图5(d)), 完成整个查询过程. 在这个收发过程中, 发送方和接收方进行了ToUserName和FromUserName值互换, 收发都是以XML格式在后台进行传输. 总体流程如图9所示.

(5) 房屋预售款监管流程主要包括5大环节: 账户开户、监管签约、资金收存、资金拨付和撤销监管. 资金使用节点的申请即资金拨付是最重要的监管环节. 银行监管预售款由100%的建设资金和10%的不可预见支出组成. 房地产开发企业在获取预售许可证一个月后, 系统自动进入该资金使用节点状态. 开发企业向所属区县住建部门申请进行现场施工进度和质量查勘, 将符合的基础工程质量验收证明材料上传, 开发企业可以申请拨付限额为50%的建设资金. 当房屋建设处于结构封顶状态时, 开发企业在监管系统中上传《单项工程评定验收记录》, 提交资金使用节点申请, 住建主管部门在监管系统审核通过后, 开发企业可申请拨付限额累计为75%的建设资金. 当建设房屋处于竣工验收时, 开发企业在监管系统中上传相关符合交付条件的证明材料, 提交资金使用节点申请, 由监管银行进行审核, 审批通过后, 开发企业可申请拨付限额累计为100%的建设资金. 当房屋完成所有权初始登记后, 开发企业在系统中上传《房屋所有权初始登记证》, 提交资金使用申请, 银行进行审核, 开发企业申请拨付全部不可预见性支出. 上述资金可以申请的前提是监管账户资金大于不可预见支出, 当监管账户资金超出监管资金部分, 开发企业可自行使用. 开发企业在使用资金前, 都需要在系统中申请, 审核通过后, 打印拨付申请单, 申请单上加盖开发企业的财务专用章和法人章, 凭该拨付申请单及开发企业的支票或电汇单到监管银行申请用款拨付, 经监管银行审核通过后, 监管银行将在2个工作日内完成资金拨付. 开发企业可在完成预售房屋所有权初始登记后, 向银行提出解除监管, 银行审核通过后, 将解除对监管账户的监管. 大体资金拨付流程如图10所示.

(6) 意见留言模块(图5(c))是为了方便购房者进行信息咨询, 用户可以留言自己需要咨询的问题, 并留下联系方式, 方便监管人员针对特殊问题进行深入联系了解详情, 同时, 监管机构会统计热点问题, 进行统一回复, 更好的为民服务.

(7) 监管机构最近服务咨询点的查询帮助寻求帮助的公民根据自身的位置寻找最近的住建部门, 此功能需要用户授权共享自己的位置, 选择咨询类型. 然后将用户共享的位置与数据库中存储的监管机构地址进行匹配, 根据咨询服务类型选取业务部门. 最后, 将查询到信息反映在本系统调用的腾讯地图上进行标识. 效果如图11所示.

(8) 日志记录模块主要用于记录用户登录时间、登录人、日登录次数以及页面操作情况, 方便管理者进行管理, 以防数据恶意篡改.

4 结束语

本系统实现商品房预售款微信监管服务, 带给监管部门和购房者便利. 住建部门可以通过微信公众平台开展服务, 实现移动化办公, 随时随地的监管资金流向, 帮助购房者做好把控. 同时购房者也可以实现对自己的购房款进行监管. 同时, 本系统选择逻辑性相对简单、内容回复简短的服务功能模块来实现以缩短微信公众平台对消息响应的时间和对数据量大小的限制, 保障系统正常运行. 以后根据监管部门和公众使用的满意度会拓展更多的功能需求模块.